Как изменение ставок и сокращение льготных программ повлияли на ипотечное кредитование
В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости столкнулся с двумя серьезными вызовами — сокращением льготных ипотечных программ и повышением ключевой ставки. Несмотря на это, определенный спрос на кредиты со ставкой выше 20% годовых сохраняется. Рассмотрим, для кого сегодня актуальна ипотека и стоит ли брать кредит в расчете на будущее рефинансирование.
В начале 2024 года эксперты предсказывали непростые времена для ипотечного рынка в случае отмены или сокращения льготных программ. Пессимистичные прогнозы усиливались на фоне последовательного роста ключевой ставки: с начала года она увеличилась с 16% до 19%. Вслед за ключевой ставкой росли и ставки по рыночным кредитам (без льгот), достигнув к началу осени 18–19% годовых. В таких условиях решение жилищного вопроса казалось малореалистичным.
Тем не менее, в первом полугодии 2024 года российские банки выдали клиентам более 2,85 трлн руб. на покупку недвижимости. Несмотря на меры Центробанка по «охлаждению» рынка и поэтапное повышение рыночных ставок, этот результат оказался всего на 6% ниже по сравнению с январем-июнем 2023 года. «Такая динамика связана с возросшим спросом из-за завершения универсальной госпрограммы и прежних условий семейной ипотеки», — отмечают эксперты.
В сентябре крупнейшие банки повысили ставки по базовым ипотечным программам уже до 21% годовых, что стало максимальным уровнем с 2018 года. Это произошло с учетом ожиданий рынка о том, что потенциал роста ключевой ставки все еще не исчерпан.
Рынок без поддержки
Анализ данных за третий квартал показывает, что охлаждение ипотечного кредитования уже началось. По информации ДОМ.РФ, количество ипотечных кредитов в июле 2024 года сократилось на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, в августе — также на 46%, а за три недели сентября снижение составило уже 59%.
Однако даже по столь высоким ставкам некоторые заемщики продолжают брать кредиты. «В основном ипотеку на вторичном рынке недвижимости оформляют клиенты, у которых остро стоит жилищный вопрос, например, требуется размен или недостает небольшой суммы для покупки выбранного объекта», — поясняют эксперты. Сумма кредита, как правило, не превышает 4 млн руб., и в большинстве случаев заемщики рассчитывают погасить кредит за короткий период времени.
Однако стоит понимать, что в текущих условиях погасить кредит быстрее — задача нетривиальная. Во-первых, из-за резкого роста ставок значительно вырос ежемесячный платеж по ипотеке. Например, согласно расчетам на сайтах ключевых игроков рынка, ежемесячный платеж по кредиту 3 млн руб. на 30 лет по базовой программе составит 21–55 тыс. руб. При сумме кредита 4 млн руб. ежемесячный платеж составит уже 73–81 тыс. руб., а при сумме 5 млн руб. — не менее 110 тыс. руб. Во-вторых, из-за значительной инфляции в этом году выросли все статьи расходов, а значит, у заемщика остается меньше свободных средств, которые можно было бы направлять на досрочное погашение.
Квартира не для инвестиций
Помимо своей ключевой цели — решения жилищного вопроса — ипотеку нередко использовали и для приобретения инвестиционных квартир, которые покупались для сдачи в аренду. В разные периоды времени доля такой ипотеки составляла от 10% до 30% от общего объема выдач. «Пик спроса на инвестиционные квартиры пришелся на период действия госпрограмм с субсидированием ставки при отсутствии ограничений по количеству ипотечных кредитов, оформленных заемщиком на льготных условиях, — говорят эксперты. — Цены на недвижимость в этот период стремительно росли, ставки по ипотеке были ниже уровня инфляции, поэтому многие из тех, кто имел сбережения, вкладывали свои средства в покупку недвижимости».
По данным аналитиков, за год с августа 2023 по август 2024 года ставки аренды в однокомнатных квартирах в городах с населением от 500 тыс. жителей в среднем выросли на 29,6%, в двухкомнатных — на 25,7%. Впрочем, в сентябре ситуация на рынке стабилизировалась за счет увеличения предложения.
Как отмечают участники рынка, сегодня доля инвестиционной ипотеки в выдачах невелика. «Брать ипотеку под 20% имеет смысл в том случае, если это покупка для улучшения своих жилищных условий, — рассуждают эксперты. — Откладывать такую покупку в ожидании низких ставок действительно не стоит. Но важно рассчитать свои силы и быть уверенным в том, что ежемесячный платеж не станет неподъемным финансовым обременением. Для инвестиционных целей, покупка квартиры в ипотеку под 20% годовых — это не лучшая идея».
Условия становятся прозрачными
Одним из способов поддержать спрос на ипотеку даже в условиях роста ставок были единовременные комиссии банков за установление пониженной процентной ставки. «Это было востребовано на рынке, однако для того, чтобы воспользоваться этой опцией с выгодой, нужно правильно посчитать экономический эффект и определить для себя график фактического погашения задолженности», — объясняют эксперты.
Для того чтобы запретить подобную практику, Центробанк ввел ипотечный стандарт, обязав банки с 2025 года при получении от заемщика вознаграждения за установление пониженной процентной ставки «честно информировать его о том, какова разница в полной стоимости кредита, чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна ли для него эта услуга». Также банк должен будет возвращать неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.
Впрочем, на смену запрещенным инструментам придут другие, считают эксперты. «Мы можем увидеть рост выдач ипотеки по спецпредложениям от застройщиков до конца года, — ожидают аналитики. — В то же время ипотечный стандарт позволит заемщику точно понять, как формируется ценообразование объекта жилья в ипотеке». По мнению экспертов, ужесточение требований регулятора порождает создание банками новых инструментов поддержания выдач.
Поможет ли рефинансирование?
Более реалистичным способом сокращения долговой нагрузки является рефинансирование кредита, то есть переоформление займа в другом банке по более низкой ставке. Однако стоит учитывать несколько важных нюансов. Во-первых, чтобы рефинансирование было выгодным, необходимо дождаться снижения ставок хотя бы на 2 процентных пункта. При этом с момента выдачи кредита должно пройти не менее шести месяцев, в течение которых нельзя допускать просрочки. Хорошая новость состоит в том, что рефинансировать кредит можно несколько раз, то есть при поэтапном снижении ключевой ставки заемщик может несколько раз оформлять новый кредит на погашение действующего. Плохая новость — эксперты не ждут снижения ставок в ближайшие шесть-девять месяцев. Некоторые аналитики прогнозируют, что «потепление» на рынке ипотеки наступит не раньше 2026 года.
Рынок ищет градус охлаждения
Увеличение ключевой ставки 13 сентября до уровня 19%, а также исчерпание лимитов по льготным программам отразилось на показателях продаж, рассказывают эксперты рынка недвижимости. «При этом сложно пока говорить о сокращении ввода в эксплуатацию жилых проектов, скорее сейчас мы видим решение девелоперов об откладывании запуска проектов или продажи части активов вследствие увеличения стоимости проектного финансирования, привязанного также к ключевой ставке, — продолжают они. — Исходя из текущей ситуации, мы можем увидеть замедление ввода в эксплуатацию не раньше чем через два-три года — среднего цикла строительства объектов многоквартирной жилой застройки».
Из-за экстравысоких ставок и ужесточившейся господдержки во втором полугодии рынок ипотеки серьезно «охладится», ожидают участники рынка. По оценкам экспертов, за это время объем выдач в целом по России может составить около 2,3 трлн руб., что будет почти на 20% ниже результата первого полугодия текущего года и на 50% — второго полугодия 2023 года. Впрочем, на рыночную ипотеку во втором полугодии будет приходиться достаточно существенная доля — около 44% в общем объеме выдач. Еще порядка 46% займет семейная ипотека, оставшуюся часть — IT, дальневосточная и арктическая госпрограммы.
По итогам 2024 года аналитики прогнозируют продажи ипотеки более чем на треть ниже, чем в 2023 году. «При этом не стоит забывать о том, что 2023 год был рекордным с точки зрения ипотечных выдач, поэтому катастрофы на ипотечном рынке не наблюдается, — уточняют эксперты. — Кроме того, выдачи текущего года будут даже несколько превышать выдачи 2022 года. Снижение выдач по «первичке» в 2024 году ожидается примерно на 25%, по всем остальным кредитам — на 40%». По мнению аналитиков, доступность жилья в будущем году будет зависеть от того, в каком объеме будет выделено финансирование на госпрограммы, а также от возможности реализации партнерских программ с субсидированием ставки от застройщика.
Как устроена миграция больших капиталов
Читать далее
Источник:www.kommersant.ru
